Locations de courte durée : l’UE veut encadrer Airbnb dans les zones sous pression

La Commission européenne a présenté mardi un projet de règlement destiné à donner un cadre commun aux États membres, régions et communes qui souhaitent agir face à la pénurie et au coût des logements. Le texte vise notamment les locations de courte durée, comme celles proposées via Airbnb, lorsque leur développement pèse de manière démontrable sur le marché locatif local.

Pas d’interdiction européenne d’Airbnb

Le projet, baptisé « Affordable Housing Act », ne crée pas une interdiction européenne des locations de courte durée. Il n’oblige pas non plus une autorité à intervenir. Son objectif est de préciser dans quelles conditions des restrictions locales peuvent être compatibles avec les règles du marché intérieur.

Les États membres et leurs autorités compétentes conserveraient la décision d’agir, ainsi que le choix de la mesure. Mais ils devraient respecter un cadre commun pour justifier, rendre publique et réévaluer cette décision.

Des critères chiffrés pour identifier une zone en tension

Une autorité qui souhaite instaurer une restriction devrait d’abord démontrer que la zone concernée connaît une véritable tension immobilière. Le projet prévoit notamment un ratio entre le prix représentatif d’un logement et le revenu disponible par habitant.

Le seuil proposé est fixé à huit années de revenu disponible par habitant pour acheter un logement moyen dans la zone. L’autorité devrait également montrer que ce ratio a augmenté sur les dix dernières années et que la situation ne devrait pas s’améliorer dans les trois ans sans intervention. Lorsque le ratio atteint dix, la condition relative à sa hausse sur dix ans ne s’appliquerait plus.

Les données utilisées devraient être objectives, transparentes et vérifiables. Une commune ne pourrait donc pas se contenter d’une appréciation générale de la hausse des prix.

Les locations de courte durée doivent avoir un effet significatif

Pour agir sur les locations de courte durée, l’autorité devrait aussi démontrer qu’elles ont eu un effet négatif significatif sur l’accessibilité ou la disponibilité des logements pendant au moins les trois années précédant l’adoption de la mesure.

Le texte cible les logements qui ne constituent pas la résidence principale de l’hôte. Les locations occasionnelles de la résidence principale seraient ainsi exclues de ces restrictions spécifiques prévues par le règlement.

La mesure devrait en outre être adaptée aux activités les plus susceptibles de retirer des logements du marché résidentiel de longue durée, selon leur ampleur, leur fréquence ou leur caractère commercial.

Des mesures limitées et proportionnées

Les restrictions ne pourraient viser que le périmètre local réellement concerné : un quartier, une commune, une agglomération ou une partie de ceux-ci. L’autorité devrait aussi établir qu’une solution moins restrictive ne permettrait pas d’atteindre le même objectif dans un délai raisonnable.

Le projet impose des garanties de sécurité juridique. Les mesures qui touchent des situations légales existantes devraient prévoir des dispositions transitoires appropriées. Les restrictions sur l’acquisition de logements ou de terrains ne pourraient s’appliquer qu’aux biens acquis après l’entrée en application de la mesure.

Chaque restriction serait limitée à cinq ans, sauf prolongation après une nouvelle vérification des critères. Les autorités devraient publier l’évaluation réalisée, la zone exacte visée et la durée de la mesure avant son entrée en vigueur. Les personnes ou entreprises concernées pourraient contester la décision en justice.

Quels effets possibles en Belgique ?

Le texte ne désigne aucune ville belge et ne crée pas automatiquement de nouvelle règle en Belgique. Il pourrait toutefois servir de cadre à de futures décisions locales ou régionales là où la pression sur le logement est établie par les indicateurs prévus.

La proposition doit encore être examinée et approuvée par le Parlement européen et le Conseil de l’Union européenne, où siègent les États membres. Elle pourrait donc évoluer avant son adoption définitive.